Sedona, Arizona, er en af de mest populære feriebyer i det amerikanske vest, beliggende blandt statsparker, røde klipper og betagende bjergudsigter.
I dag sidder mange besøgende og beboere i Sedona ofte fast i trafikken, kæmper for at finde parkeringspladser eller støder på mængder af mennesker i ørkenen. Øget turisme kan være en af årsagerne til disse problemer, men en anden er en stor pendlerarbejdsstyrke, ifølge en ny undersøgelse foretaget af forskere ved University of Arizona og University of Utah.
Census-data viser, at af de omkring 7.000 job i Sedona, er omkring 5.000 af dem - 74% - besat af folk, der bor uden for bygrænsen i større byer, såsom Flagstaff og Phoenix Metropolitan område, eller i tilstødende landdistrikter i Verde-dalen. For nogle af disse pendlere er det ikke en mulighed at bo i Sedona på grund af leveomkostninger, som deres job ikke kan understøtte, fandt forskerne.
Sedonas historie er tegn på en tendens, der udspiller sig i mange landlige gateway-samfund i det amerikanske vest, ifølge den nye undersøgelse, som er offentliggjort i Journal of the American Planning Association. Blomstrende turisme og en støt stigning i nye beboere giver hidtil usete byplanlægningsudfordringer.
Kvantificering af år med anekdotiske beviser
Planlæggere, beboere og offentlige embedsmænd i gateway-samfund - som også omfatter Bisbee, Arizona; Jackson, Wyoming; og Moab, Utah - har i årevis set anekdotiske beviser på de planlægningsudfordringer, der ledsager befolknings- og turismevækst. Den nye undersøgelse søgte at kvantificere disse udfordringer, sagde hovedforfatter Philip Stoker, assisterende professor ved UArizona School of Landscape Architecture and Planning i College of Architecture, Planning and Landscape Architecture.
"Personligt har jeg lige bemærket det fra at gå til alle disse steder," sagde Stoker, en ekspert i urban vandforbrug og naturressourceforv altning, hvis forskning fokuserer på det vestlige USA. "Moab, Utah, er en af mine favoritter, og det er blevet meget påvirket, så jeg havde en slags personlig motivation til at gøre dette."
Stoker og hans samarbejdspartnere gennemførte dybdegående interviews med 33 offentlige embedsmænd og undersøgte mere end 300 andre fra omkring 1.500 gateway-samfund på tværs af det vestlige USA, som ikke omfattede kystsamfund. Embedsmænd blev stillet specifikke spørgsmål om deres lokalsamfunds planlægningsudfordringer og muligheder.
Forskerne har ikke interviewet eller undersøgt beboere i de samfund, de undersøgte - kun offentlige embedsmænd. Årsagerne til det var både logistiske og strategiske, sagde Stoker: Embedsmænds e-mailadresser var offentligt tilgængelige, og de var derfor nemmere at kontakte. Men at få feedback fra embedsmænd betød også, at undersøgelsens data kom fra personer, der havde et stærkt kendskab til deres lokalsamfunds udviklingsudfordringer.
Boligoverkommelighed, 'Small-town-ness' var store problemer
Blandt undersøgelsens mest betydningsfulde resultater: Spørgsmål relateret til boligoverkommelighed var top-of-mind, "gennemtrængende og presserende" for næsten alle undersøgelsens respondenter og interviewpersoner. Næsten 83 % af de adspurgte rapporterede, at boligoverkommelighed enten var "moderat problematisk", "meget problematisk" eller "ekstremt problematisk". Næsten alle interviewpersoner kaldte boligoverkommelighed et nøglespørgsmål for deres lokalsamfund.
Boligkøbere fra større byer var en vigtig faktor i de stigende boligpriser i gateway-samfund, sagde Stoker. Mange mennesker fra store storbyområder har henvendt sig til gateway-samfund for pensionering, feriehuse og - i stigende grad - fjernarbejde, sagde Stoker. Med deres større indkomst var de villige til at betale mere for ejendomme, hvilket fik priserne på omkringliggende ejendomme til at stige.
"Hvis du har boet der og vokset op i dette samfund, og du ikke har et job, der betaler lønnen til en person, der f.eks. er i centrum af Seattle, vil du blive udelukket fra dette samfund og din evne til at investere i jord og ejendom, hvis du ikke allerede har gjort det," sagde Stoker.
Respondenterne sagde også, at de var bekymrede over virkningerne af vækst på deres lokalsamfunds karakter eller "småby-hed", en kvalitet, som næsten 94 % af undersøgelsens respondenter sagde var vigtig.
På den anden side viste undersøgelsen, at omkring 12 % af de undersøgte samfund faldt i befolkning, hvilket kom med et nyt sæt problemer - et svindende skattegrundlag, der førte til færre penge til infrastrukturforbedringer og andet afgørende udgifter.
Turisme ikke et presserende problem, sagde de fleste embedsmænd
Et fund, der kom som en overraskelse for forskerne: Rapporterede spændinger mellem langtidsbeboere og turister eller mellem langtidsbeboere og korttidsbeboere var lavere end forventet. Kun 16 % af de adspurgte i undersøgelsen sagde, at for meget turisme var "ekstremt problematisk". Interviewpersoner t alte om deres "kærlighed-had forhold" til turisme og kaldte det også et "dobbeltægget sværd" på grund af de økonomiske fordele, det medfører.
"En af de anekdotiske ting, vi hørte om, er, at der altid er denne form for oldtimer-versus-nykommer-dynamik i disse samfund," sagde Stoker. "Offentlige embedsmænd på tværs af spørgeskemaet rapporterede ikke, at det var så alvorligt, som vi troede."
Forbeholdet med dette fund er, at det kom fra offentlige embedsmænd, sagde Stoker og tilføjede, at gennemsnitlige borgere kan have rapporteret om stærkere spændinger.
Implementering af løsninger
Stoker var medforfatter til undersøgelsen sammen med Lindsey Romaniello, som tog sin mastergrad i byplanlægning fra University of Arizona i maj; Danya Rumore, direktør for Environmental Dispute Resolution Program ved University of Utah; og Zacharia Levine, en Ph. D. studerende ved University of Utah.
Romaniello fandt ud af studiet under en klasse, Stoker underviste og ville straks være med.
"Det var lige præcis det, jeg ville studere," sagde Romaniello, en indfødt i Ridgway, Colorado, nær den berømte skisportsby Telluride - et andet gateway-samfund identificeret i undersøgelsen.
"Jeg er mest interesseret i landdistrikter og landdistriktsplanlægning, specielt bjergbyer og feriebyer," tilføjede Romaniello, som nu er planlægger for Missoula County i Montana. "Det var præcis det, jeg var interesseret i."
Forskere håber, at de kan bruge den feedback, de har indsamlet, til at gøre opmærksom på behovet for proaktiv planlægning i gateway-fællesskaber.
"Vores mål her var, at hvis vi kan identificere problemerne, er vores næste skridt at se på, hvilke strategier der kan hjælpe disse samfund med at fastholde og tilpasse sig væksten, mens den sker, og så også kontrollere væksten, så den ikke er det sker bare for dem," sagde Stoker.
Mange samfund er allerede i gang med at arbejde, tilføjede han. Næsten alle de vækst- og planlægningsproblemer, der er identificeret i undersøgelsen, er regionale spørgsmål, hvilket betyder, at lokalsamfund i de samme områder bør arbejde sammen om at tackle dem, sagde han.
Undersøgelsens forfattere arbejder også med Gateway & Natural Amenity Research Initiative, et program ved Utah State University, for at få undersøgelsens resultater frem for lovgiverne.
